서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 동대문구 아파트 네 번째로,
용두역 및 청량리역 역세권 범위인 신답경남 아파트를 알아보자. 청량리역(1호선) 6번출구에서 도보 약 10분 내외, 2호선 용두역 3번 출구에서 도보 약 10분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
신답경남 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 7,177.7 ㎡이다.
1991년 6월 준공했으며 용적률은 306%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 의무 임대세대를 고려하면 메리트가 없다. 준주거지역으로 종상향 및 기부채납을 최소화해야 따져볼 수 있는 수준으로, 참고로 서울시에서 제시한 종상향 역세권 범위에는 포함되지 않는다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 보통
(현 시점에서 정책상 리모델링이 가장 적합한게 사실이며, 인근 아파트에서도 리모델링 움직임이 있다.
단, 실제로 리모델링 사업이 진행되려면 현재보다 지가 상승에 따른 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보인다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 9.7평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-22세대) 불가능하다.
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 재건축하면 임대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대수는 약 13세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 6.1%로 사업성이 불가능한 수준이다.
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 57세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 25.6%로 사업성이 나쁜 편이다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
최초에 지도상으로 신답경남을 봤을 때는 인근 소규모 아파트와 통합리모델링도 좋지 않을까 아이디어를 생각해 본적이 있다.
신답경남(225세대) + 전농동동아(360세대) + 청계와이즈노벨리아(99세대) = 684세대인데,
일반분양 15% 까지 포함하여 780세대 규모의 단일 단지가 완성된다.
그러면서 청량리역과 용두역, 초등학교와 중학교가 가까워서 충분히 경쟁력이 있겠다 싶었다.
단지, 위의 내용은 아이디어 수준에서 그쳤으며 알아본 결과,
1. 전농동동아 아파트
1) 103동은 임대동이다. 만약 리모델링을 한다면 103동은 제외하고 해야한다.
2) 101동은 대형평형이 많다. (공급 105, 143m² 타입 다수)
따라서 리모델링 메리트가 소/중형 평형 세대에 비해 상대적으로 떨어진다.
3) 102동은 주상복합이다. 심지어 장사가 잘되는 것처럼 보인다.
리모델링 시 상가 소유주 동의도 받아야 할탠데, 과거 역사를 보면 쉽지 않을 것이다.
2. 청계와이즈노벨리아
1) 2017년에 준공되어 이미 신축으로, 리모델링 할 이유가 없다.
2) 지하주차장을 만들고 지상을 공지로 활용하고 있다. 또한 조건(층수나 구조, 규모 측면)이 인근 아파트와 다르기 때문에 인근 아파트와 리모델링 통일성을 주기 힘들다.
따라서 인근 아파트를 규합한 리모델링은 현 정책상 실질적으로 어려워보이며,
정비사업을 한다면 각자 진행할 확률이 높다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
신답경남 주변을 보면 경의중앙선 건너로 용두제3구역이 신통기획으로 선정되었고,
청량리역 1호선 대로(왕산로)를 따라 용두1구역 재개발이 진행되고 있다. (전체가 1구역이지만 지구를 나누어서 진행)
또한 신답경남에서 청량리역쪽으로 있는 전농12구역은 조합설립이 인가된 상태이며,
과거에 일몰기한으로 정비구역 해제 위기를 맞았으나, 2022년 1월 조합이 설립되며 정비사업을 지속하고 있다.
바로 위쪽의 전농도시환경정비사업 구역은 2003년 청량리균형발전촉진지구로 지정되고,
2007년 조합설립인가를 받았으나 사업성과 계획 변경으로 인해 아직 건축심의 단계에 머물러 있다.
마지막으로 그림에는 표시되어 있지 않지만, 신답초 오른쪽에 있는 신답극동 아파트는 리모델링 이주까지 완료한 상태이다.
이 지역 뿐만 아니라 리모델링 아파트 중에서 신답극동은 정비사업 속도가 매우 빠른 것으로 유명했다.
- 2019년 3월 조합설립인가, 9월 시공사 선정(쌍용건설), 2021년 7월 사업계획 승인, 2022년 12월 이주
용적률 268%, 지하 1층~ 지상 15층의 225세대를
용적률 398%, 지하 3층~지상 17층의 254세대로 정비하는 리모델링 공사는,
현재 시공사와 조합이 공사비 인상문제로 갈등을 빚고 있어 철거도 진행되지 않고 있다.
이 외에 용두3구역과 간데메공원 구역은 신속통합기획 구역 선정 단계로,
정비사업 초기이기 때문에 별도로 서술하지 않는다.
향후 호재 요소 |
네이버 블로그에서 기 서술했듯이 청량리역 일대는 낙후됐던 과거와 달리 환골탈태를 거듭하고 있다.
위에서 서술했던 용두동뿐만 아니라,
청량리역 인근의 전농동, 답십리동, 청량리동, 제기동 등에서 개발사업이 무척 많다.
특히 청량리동의 청량리미주 아파트는 이 근방에서 주목받는 재건축 단지 중 하나이다. (단, 정비구역 지정단계이며 아직 초기단계이다.)
또한 GTX B노선과 C노선의 교차점이 청량리역인것은 익히 잘 알려진 사실이다.
GTX만 화제가 되서 그렇지,
청량리역은 지하철 1호선, 수인분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX강릉선, 중앙선이 있으며
강북횡단선, 면목선, SRT(미정)도 예정되어 있는 교통의 중심지이다.
이 외에 최근에 서울시에서 서울 강북권 상업지역 총량제 폐지와 대규모 유휴지 화이트 사이트 도입을 발표했다.
화이트 사이트란 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모의 개발사업을 허용하는 제도인데, 대상에는 청량리 차량기지도 포함되어 있으며, 면적이 약 36만m²로 최대 규모다.
그렇기 때문에 위에서 서술한 바와 같이 앞으로 재개발과 교통의 중심지로서 청량리역 일대의 지가는 점점 오를 것이 분명하며,
이러한 청량리역 인근 지가 상승의 영향권으로 보인다.
결론 |
투자는 기간도 고려하지 않을 수 없다는 점에서, 신답경남 아파트의 투자는 시기상조라고 판단된다.
비록 소규모 부지이지만 주변 아파트와 비교했을 때 학교가 인근에 있는 것은 큰 장점이라, 비교적 시세 방어가 잘 될 것으로 예상한다.
하지만 아직 리모델링 조합설립은커녕 동의서 징구도 추진하지 않고 있어, 오랜 시간이 필요할 것으로 예상되며
청량리역의 역세권으로 직접적으로 호재를 받는다고 보기엔 다소 무리가 있다.
또한 소단지이며 인근과 통합리모델링 가능성이 없는 만큼, 시세상승에 제약이 있을 수 있다.
단, 인근에서 거주해야하는데 청량리역에 근접하여 가기 힘든 경우,
동의서 징구 등의 행위가 있을 시 실거주+투자관점에서 매수하는 것도 나쁜 생각은 아니다.
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