서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 동대문구 아파트 첫 번째로,
신이문역 역세권인 이문현대아이파크 아파트를 알아보자. 신이문역 3번 출구에서 도보로 약 5분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
이문현대아이파크 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 17,700.8 ㎡이다.
2000년 5월 준공했으며 용적률은 338%, 건폐율은 22%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300% 도 초과했다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올려도 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 보통
(현 정책상 리모델링 추진은 가능하며, 임장 시 최근부터 조합설립을 위한 동의서를 징구하고 있었다.
또한 임대동인 105동과 필지가 분리되어 있어 리모델링 조합 설립하기에 법적인 문제도 없어 보인다.
단, 실제로 리모델링 사업 진행이 되려면 현재보다 지가 상승에 따른 주택가격이 더 올라와야 할 것으로 보인다.)
※ 참고
: 리모델링 조합설립인가는 주택법을 따르고 있으며, 주택법 요건을 충족하려면 같은 필지를 공유하는 주택단지 내 분양주택과 임대주택, 부대/복리시설 구분소유자 전체 중 3분의 2 이상 동의를 얻어야 한다. 여기서 임대주택의 동의(원칙적으로는 지자체)와 임대주택 리모델링 지원을 어떻게 할지는 아직 명문화된 규정이 없다.
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
이문동은 단독주택 및 빌라가 낙후되어 현재 재개발이 활발히 이루어지고 있는 동네다.
이문현대아이파크 서/남쪽 (이문휘경뉴타운)으로 재개발 사업을 진행 중이다.
이문1구역(래미안 라그란데) 은 3,069세대로, (2025년 1월 준공 예정)
이문3구역(이문아이파크자이) 은 4,321세대로, (2025년 11월 준공 예정)
이문4구역(명칭 미정, 힐스테이트/롯데캐슬) 은 3,628세대로 (2027년 준공 예정) 개발 진행 중이다.
참고로 신이문역 바로 왼쪽은 이문초를 둘러 이문2구역 재개발이 진행됐었으나, 2014년에 주민들 반대로 개발은 중단되었고 뉴타운에서 해제됐다.
하지만 2020년에 주민들 제안으로 과거 이문2구역 중 일부(신이문역세권)가 다시 정비구역으로 지정됐고, (역세권시프트)
일부 존치구역을 확대 수용해 2024년 2월에 재개발 정비계획 변경안을 공람했다.
두 번째로 이문현대아이파크 동편의 중랑천 너머에 있는 중화동 역시 중랑천을 따라 활발하게 재개발, 특히 가로주택을 포함한 모아타운 사업을 진행하고 있다.
이곳을 중화 재정비촉진지구(구 중화뉴타운)라고 명명한다.
단, 위의 그림은 과거의 재정비촉진지구 구역도이며 현재와 많이 다르다. (혼란을 유발할 수 있어 중화뉴타운 조감도는 첨부하지 않는다.)
중화2존치정비구역은 해제되었고 나머지 구역에서 가로주택정비사업, 일부 재개발 진행 등으로 사업을 진행 중에 있으며, 중화1구역(리버센SK뷰롯데캐슬)을 제외하면 대부분 아직 사업 초기단계이다.
이 외에 이문현대아이파크 인근 건물은 전부 아파트이기 때문에, 인근의 정비 가능성에 대해선 별도로 서술하지 않는다.
향후 호재 요소 |
상습정체(악성) 구간으로 평가받고 있는 동부간선도로의 지하화를 추진 중이다.
- 현 계획상 바로 위의 월릉 IC (석계역 인근)까지 지하화가 계획
왕복 4차로 대심도 터널을 뚫는 공사로, 기존 동부간선도로에는 중랑천 친환경 수변 공원이 조성될 예정이다.
올 상반기 내 착공을 목표로 하고 있으며, 개통은 2029년으로 예정되어 있다. (계속 밀리고 있다)
가장 최근 뉴스로는 동부간선도로 지하화 민간투자사업 감독권한대행 등 건설사업관리(1~4공구)에 대한 입찰을 마무리했다. (2024.4)
동부간선도로와 거의 맞닿아 있는 이문현대아이파크아파트에는 상당한 호재 요소이다.
두 번째로 이문차량기지 복합개발이다.
서울시에서 복합개발 타당성 기초조사와 개발계획 구상을 위한 용역을 진행하고 있는 사항으로, 약 6만 평 규모의 부지이다.
이문차량기지의 소음과 분진으로 민원이 빈번하고, 생활권 단절과 발전의 저해 요인으로 꼽혀
중랑천과 연계한 대규모 공원, 종합병원, 청년창업지원시설 등의 시설을 검토할 예정이라고 한다.
단, 아직 구체적인 내용은 없으며 위의 내용은 변경될 수 있다.
(기초조사가 2024년 4월까지라고 나와있는데 현재까지 공개된 내용은 없다.)
이 외에 최근에 서울시에서 서울 강북권 상업지역 총량제 폐지와 대규모 유휴지 화이트 사이트 도입을 발표했다.
화이트 사이트란 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모의 개발사업을 허용하는 제도인데, 대상에는 이문차량기지도 포함되어 있다.
결론 |
신이문역이 가깝고 중랑천 공원이 인근에 있어 실거주하기엔 좋지만 다음의 이유로 투자로선 적합하지 않다.
첫 번째로 경춘선과 1호선 지상철, 이문차량기지와 중랑천이 주는 주변과의 단절감이 크다는 점, (그리고 이는 절대 단시간에 해결되기 어렵다.)
두 번째로 리모델링 사업을 추진한다고 할지라도(동의서 징구 중) 지가가 충분히 오르기 전까진 정비사업은 사실상 어렵다는 점,
세 번째로 주변 현황상 지가가 오르려면 업무시설 같은 것들이 들어오거나, 인접지역이 재개발되어 주변과 시너지가 나야 한다. 즉, 도보로 이동하며 근린시설과 문화를 공유할 수 있어야 한다.
하지만 철로와 중랑천의 단절 때문에 같은 이문동이지만 사실 이문휘경뉴타운 영향권이라고 보이지 않고,
맞은편 중화재정비촉진구역의 영향권으로도 보이지 않는다는 점이다.
단, 이문차량기지 복합개발을 진행한다면, 단절감을 해소하고 업무 및 편의시설을 도입하는 형태로 진행될 가능성이 높기 때문에 앞으로의 추진 방향을 관찰할 필요가 있다.
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