서울 내 신혼부부 APT 찾기 (동대문구) 두 번째로,
중앙보훈병원역 역세권인 이문동 중앙하이츠 아파트를 알아보자. 외대앞역 2번 출구에서 도보로 3분 내외의 거리이다. (전철 방면 아파트 입구 기준)
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
중앙하이츠 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 10,238.8 ㎡이다.
2002년 5월 준공했으며 용적률은 296%, 건폐율은 23%이다.
참고로, 임대동(84-1)과 필지가 분리되어 있어 리모델링 시 조합설립 리스크는 적다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률을 초과했고 법정상한 용적률 300% 에 근접했으므로 재건축 실익이 없다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아도 기부채납 및 공공기여를 고려하면 역시 실익이 없다.
준주거로 종상향하면 어느 정도 가능성이 보이는 정도이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(모든 세대가 남향/남동향이라는 강점이 있기 때문에, 현재로서는 리모델링이 최선으로 보인다.
단, 이문동 중앙하이츠는 2002년 준공됐으며 현재 아파트 상태가 나빠보이지도 않고, 별도의 정비 움직임도 없다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 10.3평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 나오지 않는다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 재건축하면 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 (-13세대) 불가능하다.
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 29세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 9.6%로 사업성은 불가능한 수준이다.
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 91세대로, 현재 세대 수 대비 일반분양비율은 30.4%로 사업성이 안 좋은 편이나 추진 가능한 수준이다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
중앙하이츠 인근이 전부 이문휘경뉴타운으로, 활발하게 재개발 사업이 이루어지고 있다.
이문1구역(래미안 라그란데) 은 3,069세대로, (2025년 1월 준공 예정)
이문3구역(이문아이파크자이) 은 4,321세대로, (2025년 11월 준공 예정)
이문4구역(명칭 미정, 힐스테이트/롯데캐슬) 은 3,628세대로 (2027년 준공 예정) 개발 진행 중이다.
또한 휘경동을 살펴보면,
휘경1구역(휘경 해모로프레스티지) 은 299세대로 (2021년 준공) 완료되었고,
휘경2구역(휘경 SK뷰) 은 900세대로 (2019년 준공) 완료되었고,
휘경3구역(휘경자이 디센시아) 은 1,806세대로 (2025년 6월 준공 예정) 개발 진행 중이다.
참고로 신이문역 바로 왼쪽은 이문초를 둘러 이문2구역 재개발이 진행됐었으나, 2014년에 주민들 반대로 개발은 중단되었고 뉴타운에서 해제됐다.
하지만 2020년에 주민들 제안으로 과거 이문2구역 중 일부(신이문역세권)가 다시 정비구역으로 지정됐고, (역세권시프트)
일부 존치구역을 확대 수용해 2024년 2월에 재개발 정비계획 변경안을 공람했다.
그 외에 중앙하이츠 주변이 이미 개발 중이기 때문에, 인근의 정비 가능성에 대해선 별도로 서술하지 않는다.
향후 호재 요소 |
인근의 아파트들이 재개발되고, 뉴타운이 완공되어 환경이 좋아지며 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
둘째로 상습정체(악성) 구간으로 평가받고 있는 동부간선도로의 지하화를 추진 중이다.
- 현 계획상 바로 위의 월릉 IC (석계역 인근)까지 지하화가 계획
왕복 4차로 대심도 터널을 뚫는 공사로, 기존 동부간선도로에는 중랑천 친환경 수변 공원이 조성될 예정이다.
올 상반기 내 착공을 목표로 하고 있으며, 개통은 2029년으로 예정되어 있다. (계속 밀리고 있다)
가장 최근 뉴스로는 동부간선도로 지하화 민간투자사업 감독권한대행 등 건설사업관리(1~4공구)에 대한 입찰을 마무리했다. (2024.4)
동부간선도로와 맞닿아 있진 않지만 중앙하이츠도 영향권으로 보인다.
마지막으로 인근의 이문4구역이 개발되면서 중앙하이츠 주변에 공원 및 근린시설이 들어올 예정이다.
초등학교(정비계획도 하늘색)도 도보권에 건축될 예정이다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
일반적으로 주변이 대규모 개발되는 경우, 개발구역 외 남겨진 아파트는 개발되는 아파트보다 입지가 좋아야 시세 방어에 유리한 경향이 있다.
그런 측면에서 중앙하이츠는 외대앞역이 가까워 위치가 나쁘지 않아 긍정적이지만 투자는 시기상조라고 판단된다.
리모델링은 추진 가능하나 아직 조합설립을 하려는 움직임이 없고,
종상향 후 재건축은 막연하거니와, 설령 되더라도 아파트 연식이 오래되지 않아 현시점에서는 재건축 요건에 부합하지 않는다.
또한 대단지가 아닌 만큼, 시세상승에 제약이 있을 수 있다.
단, 바로 인근의 이문4구역과 어느 정도의 갭 매우기가 예상되기 때문에, 향후 이문4구역의 분양가를 주시할 필요는 있다.
※ 참고로 이문아이파크자이 24평형(59 타입)의 평균 분양가는 9.6억 (평균경쟁률 13.63:1),
래미안라그란데 24평형(59 타입)의 평균 분양가는 8.8억 (평균경쟁률 60.85:1)이었다.
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