서울 내 신혼부부 APT 찾기 (동대문구) 세 번째로,
외대앞역 역세권인 이문동 삼익 아파트를 알아보자. 외대앞역 2번 출구에서 도보로 5~10분 거리이다. (이문4구역 통과 기준)
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
이문동삼익 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 8,780㎡이다.
1997년 12월 준공했으며 용적률은 397%, 건폐율은 27%이다.
※ 토지정보의 면적(8,446.3㎡)과 건축물대장의 면적(8,780㎡)이 다르나, 여기서는 용적률을 따지고자 함이므로 건축물대장의 면적을 우선한다.
정비 가능성 : 리모델링 추진 중 |
이문동삼익은 수평증축 리모델링 사업을 추진 중이다. (1층 필로티 구조, 분양은 별동증축)
<기존 353세대 → 리모델링 후 405세대>
※ 단, 위의 내용은 리모델링 조합설립추진위원회에서 2021년도에 계획했던 내용으로, 각종 심의 및 인허가 시 변경될 수 있다.
사업 이력
[2021년 8월] 조합설립인가
[2022년 7월] 시공사 선정 (KCC건설, 스위첸)
[2023년 4월] 1차 안전진단 통과 (B등급)
※ B등급을 받았다고 수직증축이 허가된 것은 아니며, 건축심의 신청 단계 이후에 안전성 검토를 통과해야 한다.
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
현재 용적률상 따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
이문동삼익 인근이 전부 이문휘경뉴타운으로, 활발하게 재개발 사업이 이루어지고 있다.
이문휘경뉴타운 내용은 저번 이문동 중앙하이츠 글과 같으므로, 사진과 글이 너무 중복이라 아래 편집 요약본으로 개발 현황을 대신한다.
(조감도 및 세대수, 준공년월은 중앙하이츠 글 참조)
위와 같이 이문동 삼익 주변이 이미 개발 중이기 때문에, 인근의 정비 가능성에 대해선 별도로 서술하지 않는다.
향후 호재 요소 |
첫 번째로 아파트 인근의 주택들이 재개발되고, 이문휘경뉴타운이 완공되어 주변 환경이 좋아져
지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
둘째로 상습적 정체 구간인 동부간선도로의 지하화가 추진 중에 있다. (석계역 인근까지 지하화)
기존 동부간선도로가 있던 자리에는 친환경 수변 공원이 중랑천을 따라 조성 예정이다.
올 상반기 내 착공이 목표이며, 개통은 2029년으로 예정되어 있으나 계속 지연되고 있다.
동부간선도로와 맞닿아 있는 이문동삼익에 큰 호재로 보인다.
마지막으로 인근의 이문4구역이 개발되면서 이문동삼익 바로 남쪽에 초등학교가,
북쪽에 큰 공원이 들어올 예정이다.
이 외에 현재로서는 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
인근 이문4구역이 대규모로 개발되기 때문에, 이문동삼익이 갭 매우기를 하려면 매수하려고 하는 사람으로 하여금 메리트를 줄 수 있어야 한다.
그런 측면에서 이문동삼익은 외대앞역과는 다소 멀지만 중랑천과 맞닿아 있고, 뷰를 선점하고 있으며 공원과 초등학교가 인접할 예정이기 때문에 긍정적이나, 역시 투자로서는 다소 이르다고 판단된다.
특히나 리모델링은 일반적으로 재건축에 비해 일반분양 물량이 적어 사업성이 낮다.
그렇기 때문에 추진위원회에서도 현재 353세대 → 리모델링 후 405세대(+14.7%)로 소개한 이유도 사업성을 최대한 확보하기 위함이었을 것이다. (주택법상 리모델링 이후 증가 세대수는 15% 이내로 제한하고 있다.)
현재 서울시에서는 수평증축도 수직증축처럼 2차 안전진단을 실시하는 등 규제를 더욱 강화하고 있는데,
지자체 건축심의와 안전진단에서 위의 계획을 용인할지에 대한 불확실성 리스크가 가장 큰 허들이다.
또한 대단지가 아닌 만큼, 시세상승에 제약이 있을 수 있다.
단, 위의 의견은 현시점에서 리모델링은 보수적으로 접근할 수밖에 없기 때문이며,
조합 활동이 원활하게 추진되고 있는지 확인 후 (임장 시 아파트 단지 내에 홍보물도 없었다) 급매가 있으면 실거주+투자 목적으로 매수하는 것도 방법일 수 있다.
특히 바로 인근의 이문4구역과 어느 정도의 갭 매우기가 예상되기 때문에, 이문4구역의 분양가를 주시할 필요가 있다.
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