서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 동작구 아파트 세 번째로,
신림선 보라매병원역 2번 출구에서 초역세권인 주상복합 아파트 보라매우성을 알아보자.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
보라매우성(주상복합)의 용도지역은 일반상업지역으로, 대지면적은 3,899.7㎡이다.
1995년 11월 준공했으며 용적률은 559%, 건폐율은 39%이다.
네이버 블로그에서 언급했듯이 이 아파트는 동작구(신대방동 706번지)와 관악구(봉천동 1696번지)로 필지가 나뉘어져 있다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 매우 낮음
(서울시 조례상 일반상업지역 용적률인 800% 대비 어느정도의 여유가 있으나, 공사비가 많이 오르기도 했고 건물 부지가 크지 않아 분양 메리트로 다가올 요인들이 많지 않다.
따라서 동측 봉천동 및 북측 신대방동의 개발에 따른 지가상승과, 소유주 모두가 인정할만한 노후화가 될 시간이 필요하다.
또한 모든 재건축이 그렇듯, 상가 소유주의 동의율이 가장 큰 허들이다.)
- 리모델링 가능성 : 낮음
(못할 건 없지만 주상복합의 구조적인 한계로 실익이 적다. 심지어 소형 평형대비 중대형 평형이 많아 소유주도 리모델링에 큰 메리트를 느끼지 못할 것이다.
설령 리모델링을 추진한다 할지라도 주민과 상가 소유주간 의견 통일이 쉽지 않을 것이다.)
※ 주상복합은 철골구조이기 때문에 유지/관리하며 장기간 쓰는 건물이며, 재건축을 할 필요가 없고 리모델링이 비교적 쉽다라고 알려져 있지만 실제로는 조건에 따라 다르다.
보라매우성의 경우 지하부터 지상까지 철근콘크리트조이다. 아래는 보라매우성의 집합건축물대장이다.
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
상업지역에서의 주상복합 재건축 사업성은 결과물 및 조합 규약/정관에 따라 천차만별이기 때문에 따지지 않는다.
- 결과물이 주상복합 or 오피스텔 or 명도 후 통근린상가 인지, 주거/상가 연면적 비율 구성, 상가 소유주에게 주택 등을 보상 형태로 제공할 것인지 여부, 권리가 산정 방식 등
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
보라매우성 동쪽으로 봉천 1-1구역 재건축 사업이 이루어지고 있다.
이 곳은 2009년에 정비구역에 지정된 이후 지지부진하다가 2019년에 조합설립인가를 받았으며,
2023년 7월에 건축심의를 통과했다. 용적률은 279.08%이며 지하3층 ~ 지상28층의 714세대 규모로 건축될 예정이다.
이 외에 일반상업지역이므로 보라매우성 주변 건물들의 노후도를 따지는 것은 큰 의미가 없고,
북쪽 신대방2동에 재개발이 되면서 초등학교도 들어온다면 위치가 참 좋을 것 같다는 생각이다. (바로 위로 7호선 보라매역과 신대방삼거리역이 있다.)
단, 현재로선 신축 빌라들이 많고 또한 계속 건축되고 있기 때문에, 현실적으로 위와 같은 정비구역 지정은 힘들어보인다.
참고로 신대방동에서는 현재 2호선 신대방역 북쪽의 신대방역세권(신대방동 600-14 일대)이 신대방재정비촉진구역으로 지정되어 있으며, 추진위원회 승인단계로 사업은 아직 극초기이다.
향후 호재 요소 |
인근 보라매공원과 병원, 그리고 롯데백화점 등 상권 인프라가 훌륭하기 때문에, 봉천1-1구역 뿐만 아니라 인근에서 재개발 등의 정비사업이 이루어진다면 보라매우성 인근으로 다양한 수요가 몰릴 가능성이 높다.
따라서 앞으로 인근의 정비사업에 따라 지가의 완만한 상승을 기대할 수 있다.
결론 |
보라매우성은 주변 인프라가 좋아 실거주로서는 훌륭할 수 있으나, 투자로서는 적합하지 않다.
현재 봉천1-1구역을 제외하면 인근에 추진되는 정비사업도 마땅치 않을 뿐더러 일반적으로 소규모의 상업부지에 건축된 주상복합은 주거지로서 높은 선호도를 갖지 못한다.
그렇기 때문에 시세 반영도 느리고, 주변이 다 오른 뒤에 저렴하다는 체감이 되면 그제야 천천히 반영되며 오르는 식이다. (큰 부지에 지어진 주상복합이나 랜드마크 역할을 하는 건축물은 예외이다.)
분명 용적률 상으로는 어느정도의 여유가 있지만, 실제로 이러한 준고층 주상복합을 이정도의 여유만으로 재건축 하는 경우는 매우 드물다. 강남 한복판이 아니고서야 철거비와 건축비, 각종 금융비용 등을 고려했을 때 손해나 안보면 다행이기 때문이다.
물론 병세권/공세권이 점점 중요시되고 있기 때문에, 지가 상승에 따른 반사이익을 보거나 부동산 시장이 좋아지면서 가격이 오를 수는 있다.
하지만 보라매우성의 정비사업이나 내재가치, 주변개발로 인해 가격이 큰 폭으로 상승할 것이라고 생각하기 어려우며, 투자보다는 실거주로서 더 좋아 보인다.
단, 향후 인근의 정비사업이 활성화되고 그 위용이 드러날 때는 정비사업의 가능성을 무시할 수 없기 때문에 시세를 보고 접근할 수 있겠다.
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