서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 동작구 아파트 두 번째로,
신안산선 대림삼거리역 역세권이 될 예정인 신대방우성2차 아파트를 알아보자. 현재는 2호선 신대방역 및 7호선 신풍역에서 도보로 15~20분 정도의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
신대방우성2차 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 6,611㎡이다.
1995년 1월 준공했으며 용적률은 272%, 건폐율은 20%이다.
※ 각종 사이트에 용적률과 건폐율이 잘못 표기되어 있다.
집합건물건축물대장과 토지정보를 찾아보면 용적률 산정용 연면적은 18,001.02m², 건축면적은 1,327.65m²이므로 이를 기준으로 계산해야 한다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 낮음
(서울시 조례 상한 용적률 250% 를 초과했으며, 법정상한 용적률 300%에 근접했다.
'재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 360%로 끌어올리거나 준주거지역으로 종상향하여 사업성을 끌어올려야 한다.
참고로 200세대 및 1만m² 미만에 해당되어 소규모 재건축 요건에 부합한다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(용적률을 올릴 수 없다면 현 정책상으로는 리모델링이 최선이다.
단, 대지지분상 재건축 가능성도 전혀 무시할 순 없기 때문에 주민들간에 찬반이 엇갈릴 가능성이 높다. 또한 부지 자체가 작아 별동증축할 마땅한 공간이 보이지 않는다는 점도 에러사항이다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 11.51평으로, 현 용적률 기준으로 재건축 사업성이 안 좋을 것이다.
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션 한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 기부채납은 없다고 가정하고 증가한 용적률의 절반은 임대를 제공할 시, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 3.6%로 사업성은 불가능한 수준이다.
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 임대세대를 제외하고 일반분양이 가능한 세대는 약 29세대로 일반분양비율은 16.8%이다.
(기부채납 10%, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
만약 기부채납 하지 않고, 임대만 고려할 시 일반분양이 가능한 세대는 약 42세대로 일반분양비율은 24.3%이다. 역시 사업성은 상당히 안좋은 편에 속한다.
3. 용적률 400% 적용 (준주거 종상향, 서울시 조례상 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 69세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 40.1%로 사업성이 많이 개선되었으며 추진 가능한 범위로 보인다.
(종상향 기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
이외에 역세권 정책을 적용받아 준주거지역 법정상한 용적률 500%를 적용받는다던지 등은 불확실하여 시뮬레이션에서 제외했으나,
당연히 위의 결과보다는 훨씬 사업성이 개선될 것이다.
또한 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
인근의 개발은 신안산선을 제외하고 특별한 것이 없다.
신풍역 위쪽으로 신길뉴타운이 있으나 이미 많은 구역들이 기준공되어 별도로 다루지 않는다.
참고로 신대방우성2차 뒷쪽에 있는 신대방우성1차 아파트는 2023년 3월에 재건축 예비안전진단을 통과했다. (정비사업을 장려하기 시작하는 현재 분위기상 큰 의미는 없어졌다.) .
용적률은 209%에 최고 20층의 중고층 아파트이나, 대형평수가 많아 평균 대지지분은 약 18평이다.
단, 이는 상가면적은 포함됐으나 상가 조합원 수는 고려하지 않은 수치이다.
하지만 설령 상가를 제척하고 재건축을 진행한다고 할지라도, 평균 대지지분이 17평 내외는 나오지 않을까 싶다.
대형평형의 면적을 가진 입주민들의 동의만 얻는다면 재건축은 충분히 가능해 보인다.
향후 호재 요소 |
네이버 블로그에서도 다룬 내용이지만, 서울시와 시흥/안산시를 연결하는 신안산선(광역철도)의 정거장인 대림삼거리역이 인근에 들어올 예정이다.
당초에는 2024년 내에 개통이 예정됐으나, 계속 늦어지고 있으며 현재 공정률은 40%가 안된다고 한다.
최근에 나온 뉴스를 참고해봤을 때 2025년 4월 개통 예정이며, 추가로 개통일이 지연될 가능성 역시 존재한다.
또한 역 명이 대림삼거리이나, 실제로 신대방우성2차가 있는 대림삼거리와는 도보 5분정도의 거리가 있다.
이러한 이유로 동작구는 일대에 추진 예정이었던 역세권 활성화 사업과 함께, 출입구 및 지하 6~8m 깊이에 주민들이 이용 가능한 무빙워크를 설치하는 사업을 추진하고 있다.
사업 타당성의 지표인 B/C값이 1.5로서, 올해 안에 기본설계를 끝내고 2027년까지 출입구 및 무빙워크 설치를 완료할 계획이다.
신안산선이 개통된다면 일대의 아파트는 신안산선 역세권 아파트가 되며, 여의도에 있는 업무지구까지 교통이 획기적으로 개선된다.
또한 아직 미정이나 신안산선은 향후 서울역까지 연결될 수 있는 잠재력이 있다.
결론 |
신안산선 대림삼거리역과 인근에 상가건물이 있어 실거주로서는 좋지만 투자로서는 적합하지 않다고 본다.
첫 번째로, 현 정책상 재건축은 힘들고 리모델링도 쉽지 않을 것이란 점이다.
재건축은 상기했듯이 종상향을 하지 않는 이상 재건축 어려워 보이며,
리모델링은 부지 면적이 작아 별동증축할 마땅한 공간이 보이지 않는다는 점 때문이다.
물론 수직증축 리모델링을 할 수 있다면 해결이 되겠으나, 현 시점에서 수직증축을 노리던 모든 리모델링 단지들이 안전성 검사 문턱에서 막히는 것을 고려해봤을 때 보수적으로 생각할 수 밖에 없다.
두 번째로, 오랜 기간이 소요될 것이란 점이다.
대림삼거리역 일대는 신안산선이 들어오고 지가가 높아지면서 개발도 진행될 여지가 있다.
다만 규제를 조금만 완화해주면 재건축으로도 갈 수 있고, 아니면 아쉬운대로 리모델링으로 가야하는 이런 애매한 경우,
일반적으로 모두가 인정하는 충분한 노후화가 진행되고 많은 민원이 발생하고 나서야 대책이 논의되는 경향이 있다. ('일단 기다려보면 좋은 소식있겠지' 마인드이다)
세 번째로, 소단지이며 인근과 통합정비 가능성이 없어 시세상승에 제약이 있을 수 있다.
물론 그럼에도 불구하고 주변 인프라를 고려했을 때 신대방우성2차의 입지는 나쁘지 않기에, 정비 기대감 또는 갭매우기를 통한 시세 상승 가능성도 여전히 잔존한다.
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