서울 내 신혼부부 APT 찾기 (동작구) 첫 번째로,
숭실대입구역 역세권인 상도동대림 아파트를 알아보자. 숭실대입구역 1번 출구에서 도보로 약 5~10분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
대림아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 9,366.1㎡이다.
1995년 12월 준공했으며 용적률은 314%, 건폐율은 26%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
(서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250%을 초과했으므로 재건축은 불가능하다.
3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
설령 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 300%로 끌어올려도 이미 초과한 상태이므로 역시 불가능하다. 준주거지역 종상향 가능성은 낮으므로 다루지 않는다.
참고로 상도동대림 바로 위쪽의 준신축(2012)인 힐스테이트상도센트럴파크 아파트도 2종일반주거지역이며, 용적률은 222%이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 보통
(현 정책상 리모델링 사업은 가능하지만 조금 더 지가가 오른 후에 고려해 볼 수 있다. 참고로 과거에 리모델링을 추진했던 이력이 있다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
현재 용적률상 따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.
참고로 세대당 평균 대지지분은 10.17평으로,
3종일반주거지역으로 종상향하거나 2종일반주거지역 법정상한 용적률의 120%인 용적률 300%를 적용하더라도 최종적으로 약 15세대를 줄여야 하기 때문에 재건축은 불가능하다.
(재건축 중심평형 34평 및 종상향 기부채납은 없는 것으로 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
참고로 대림아파트는 2021년초에 리모델링 조합설립 추진위원회가 발족한 이력이 있다.
조합설립 동의서를 징구하여 조합을 인가받기 위해 2021년 12월 입주민 대상으로 리모델링 사업설명회를 진행했으나, 그 이후로 별도의 소식은 없다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
상도동대림 인근에 별도의 정비사업이 진행되고 있는 곳은 없으며,
남쪽에 있는 관악구 봉천동에서 재개발 및 모아타운, 재건축 등 정비사업이 활발히 이루어지고 있다.
단, 도보로 갈 수 없는 거리는 아니나 인근 지형상 생활권이 분리되어 있고, 개발 영향권으로 보이지 않기 때문에 별도로 다루지는 않는다.
그 외에 상도동대림 인근 건물 노후도를 봤을 때, 바로 동쪽의 주거지역(1종 또는 2종일반주거지역)이 노후되어 정비사업이 추진될 가능성이 있으나, 현재 추진되고 있는 사업은 없다.
참고로 그 위쪽의 숭실대입구역 인근 건물들은 신축이 많고 3종일반주거지역이기 때문에, 정비사업을 할 이유도 없고 하더라도 남쪽의 구역과 같이 할 메리트가 없다.
가장 베스트 케이스는 상도동대림과 동쪽의 주거지역(대부분 빌라)이 통합 구역으로 묶여 주택 재건축사업이 진행되는 것이다. 하지만 이는 실현되기 어려워 보이는데 이유는 아래와 같다.
1. 동쪽 빌라구역은 대부분이 1종일반주거지역으로, 용적률을 가중평균하여 재건축(또는 재개발)하면 기본 건축물 용적률을 낮게 받을 것이다.
2. 대림아파트의 대지는 용도지역이 2종일반주거지역인 반면, 세대수(조합원수)는 매우 많은 편이다.
3. 위의 1번과 2번을 감안했을 때 빌라 조합원 입장에서 위치 차이가 크지 않은 대림아파트와 같이 정비사업을 추진할 메리트가 없다.
향후 호재 요소 |
특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
상도동대림 아파트의 투자는 다음의 이유로 부적합하다고 생각한다.
1. 리모델링은 어느정도 추진 가능하다고 판단되나, 과거 부동산 상승기(2021년)에 조합을 설립하려는 움직임이 있었음에도 정비사업에 대한 호응을 얻지 못하였다.
물론 그 이면에는 추진위에 문제가 있을 가능성도 있다. 하지만 이후 정비 관련 소식이 전혀 없는 것으로 보아 정비 호응도가 높지 않아보이며, 속도가 생명인 정비사업에서 마이너스 요소이다.
2. 주변에 마땅한 호재요소가 보이지 않는다.
3. 숭실대입구역 인근 아파트와 비교 및 경쟁했을 때 인프라와 규모의 차이가 있다.
지형상 대림은 지대가 다소 높은 곳에 위치하고 있으며 아파트 인근 인프라가 적고, 역에서 가깝지만 경사로 인한 심리적 거리감이 있다.
중~대단지로 거듭날 수 있다면 인프라를 깔아주면서 정비사업이 진행되기 때문에 문제가 되는 부분이 아니나, 본문에서 다룬것처럼 주변과 정비사업을 같이 추진할 메리트가 마땅치 않아보인다.
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