서울 내 신혼부부 APT 찾기 - 광진구 아파트 두 번째로,
중곡역 역세권인 나홀로 아파트 중곡동SK 아파트를 알아보자. 중곡역 1번 출구에서 도보로 약 5분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
중곡SK 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 대지면적은 4,945.2 ㎡이다.
1999년 11월 준공했으며 용적률은 384%, 건폐율은 30%이다.
추가로, 국토계획법에 따른 용도지역은 현재 제2종/7층이하 지역 및 조망가로특화경관지구이며,
기타로 용마산 주변 중점경관관리구역이다.
정비 가능성 : ★☆☆☆☆ (매우 낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 없음
( 서울시 조례 상한 용적률과 법정상한 용적률 250% 를 초과했으므로 재건축 실익이 없다.
3종으로 종상향 하더라도 서울시 조례상 상한 용적률은 동일하다.
설령 ' 재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 용적률을 300%로 끌어올려도 이미 초과되어 실익이 없다. 준주거지역으로 종상향해도 기부채납과 임대주택 건설을 고려하면 불가능한 수준이다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안' 구체적인 액션 플랜은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 낮음
(현 정책상 리모델링은 추진 가능하지만 별다른 움직임도 없고, 필요해 보이지도 않는다.
현재는 배보다 배꼽이 더 클 수 있어, 주변의 개발이 진행되어 지가가 오른 후에 고려해 볼 수 있다.)
재개발 · 재건축 사업성 : 대상 아님 |
따지는 게 무의미하므로 별도의 시뮬레이션은 하지 않는다.
참고로 2종/7층이하 지역에 어떻게 중곡SK 아파트가 있을 수 있나라는 존재 자체에 대한 근본적인 물음이 있을 수 있는데,
2004년 이전에 지어진 아파트들은 용도지역 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져서,
현행 조례나 허용용적률을 초과하는 경우가 꽤 많다.
또한 1999년 전후로 준공된 아파트들은 정부가 잠시 규제를 완화했던 이력이 있어 높은 용적률을 보이는 경우가 많다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
중곡동 SK 삼거리 맞은편으로 3080+ 도심공공 8차 후보지역으로 선정되었다.
※ '3080+ 도심공공'이란 공공이 주도하여 대도시권 주택공급 확대방안 (2021년 2월 발표)이다.
단, 투기수요를 차단하기 위해 대책발표일 이후 신규 매입계약은 우선공급권을 부여하지 않으므로, 현재 투자할 수 있는 방법은 없다. (권리산정기준일 : 2021년 6월 29일)
또한 지도에는 표시가 안돼있으나,
용곡초 및 용곡중 서편으로 바로 인접해 있는 신향빌라가 서울시 신속통합기획 재건축 1호 사업지이다.
정비구역은 진작에 지정됐으며 2종일반주거지역임을 감안해도 대지지분이 큰데,
최고 층수 제한(12층) 때문인 건지 아직 조합은 설립되지 않고 있다.
중곡SK 인근 건물 노후도를 봤을 때, 3080 도심공공 지역을 제외하면 신축 빌라들이 다수 있어 현시점에서 주택 재건축 또는 가로주택정비사업은 어려워 보인다.
물론 모아타운 요건 중 노후불량주거 조건인 50%는 넘어 보이기에 구역을 잘 엮어보면 개발이 될 수도 있을 것 같지만 현재 진행되고 있는 건 없다.
향후 호재 요소 |
제18차 서울시 도시건축공동위원회 개최(2023년 11월) 결과로,
중곡역지구 지구단위계획구역 변경 및 화양변전소부지 특별계획구역 세부계획 결정 안을 가결했다.
1. 지구단위계획구역 변경안 핵심
: 중곡역 인근의 제2종일반주거지역을 준주거지역까지 종상향이 가능한 특별계획가능구역 지정
→ 종합의료복합단지와 연계한 의료산업ㆍ업무 특화기능 도입 / 공공기여로 지역필요시설을 확충
2. 화양변전소부지 특별계획구역 세부개발계획 핵심
: 의료 관련 종사자를 위한 주택, 근린생활시설을 확충 / 공공기여로 어린이·청소년 특화 도서관을 조성
물론 중곡동SK는 현 지구단위계획구역 안에 포함되어 있지 않으나, (중곡SK 바로 아래다)
인근의 개발로 인한 지가상승은 충분히 기대해 볼 수 있다.
단, 지구단위계획은 지역 여건을 고려하여 개발하라는 지자체의 반강제 정책이며, 유도책(당근)이다.
즉 개발 확정이 아닌 지침으로, 소유주가 개발하지 않으면 의미가 없기 때문에 언제까지 개발된다는 기약은 없다.
결론 |
중곡역이 가깝고 인근에 문화시설도 점점 확충하고 있으며, 초등학교/중학교가 가까워 실거주하기엔 좋지만 투자로선 적합하지 않다.
첫 번째로 리모델링 사업을 추진한다고 할지라도 인근이 개발되며 지가가 충분히 오르기 전까진 정비사업은 사실상 어렵다는 점,
두 번째로 부지 자체가 작아 커뮤니티 시설 등 인프라 구축에 한계가 있다는 점,
세 번째로 아파트 주변의 빌라가 정비사업을 할지라도, 중곡SK와 통합 추진 가능성이 적다는 점 때문에 한계가 명확하다고 본다.
단, 중곡동 자체가 포텐셜이 없는 지역은 아니기 때문에,
앞으로 중곡역 인근 및 중곡동 개발과, 인근의 개발계획을 지속적으로 팔로업 할 필요는 있다.
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