서울 내 신혼부부 APT 찾기 (광진구) 첫 번째로,
중곡역 역세권인 나홀로 아파트 중곡 아파트를 알아보자. 중곡역 3번 출구에서 도보로 5~10분 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
중곡 아파트의 용도지역은 제2종일반주거지역으로, 면적은 10,262.3 ㎡이다.
단, 정비구역 면적에는 기반시설인 도로(1,293.3㎡)와 공원(595㎡)이 포함되어 있으며,
획지는 8,374㎡이다.
1976년 5월 준공했으며 용적률은 94%이다.
정비 가능성 : 공공재건축 추진 중 |
사업 이력
[2005년] 추진위원회 설립
[2022년 2월] 조합설립인가 (동의율 99.3%)
[2023년 9월] 시공사 선정 (포스코이앤씨)
[2024년] 현재 사업 진행 중
재개발 · 재건축 사업성 |
중곡 아파트는 공공재건축으로, 한국토지주택공사(LH)와 조합이 공동시행을 맡는 방식으로 추진된다.
아파트가 낮아 용적률이 낮고, 공공재건축을 하며 3종으로 종상향하는 건 좋은데 문제는 세대수가 많다.
한마디로, 현재 중곡아파트는 소형 평형이 너무 많다.
따라서 당연하게도 세대당 평균 대지지분은 11.52평으로, 3종으로 종상향하여 300%로 건축하여도 사업성이 떨어질 것이다.
※ 중곡아파트는 공공재건축 1호 단지로 선정되면서 기존 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역으로 용도지역을 종상향하고, 용적률 300%를 적용하기로 했다. 종 상향으로 얻은 용적률 혜택의 50%는 공공임대 형태로 기부채납 된다.
일반적으로 재건축된 아파트의 중심평형을 34평 (25/34/43평 구성)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋지만, 중곡 아파트의 경우에는 오히려 세대수를 줄여야 하기 때문에 불가능하며,
중심평형을 25평 (18/25/32평 구성)으로 하고 용적률 300%로 했을 때 시뮬레이션 한 결과,
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1) 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 58세대 정도이다.
: 현재 세대수 대비 일반분양비율 21.5% (부지 기부채납 10% 고려)
2) 부지 기부채납도 없다고 치고, 임대만 고려한다면 일반분양 가능한 세대수는 약 79세대 정도이다.
: 현재 세대수 대비 일반분양비율 29.4%
이젠 서울에 반포주공 같은 사업성 좋은 곳은 몇 군데 남지도 않았고,
비율이 30% 정도면 분담금이 좀 많이 부담되지만, 요즘 정서상 그래도 해볼 만한 수준 아닐까 싶다.
사업성 시뮬레이션과 별도로 재건축을 계속 진행한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
참고로 인터넷 기사 몇 개를 훑어보니 2022년도 기사에 총 370 가구에 일반분양 36 가구라고 올라왔는데 이건 말도 안 된다. (아래 기사 내용)
현재 세대수 대비 일반분양비율이 13%이고 임대를 67 가구 짓는다는 건데, 이런 구조라면 조합원 분담금이 폭탄 수준일 것이다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
중곡 아파트 500m 내에서는 눈에 띄는 정비사업은 없다.
이 일대에서는 중곡역 북부 면목역 인근에서 활발하게 정비사업을 추진 중에 있다. (대부분 초기 단계이며, 주로 가로주택사업을 포함한 모아타운)
중곡 인근 건물 노후도를 봤을 때,
노후화된 주택들이 다수 있으나 신축 빌라들도 많다. 물론 모아타운 요건 중 노후불량주거 조건인 50%는 넘어 보이기에 구역을 잘 엮어보면 개발이 될 수도 있을 것 같지만 현재 진행되고 있는 건 없다.
향후 호재 요소 |
상습정체(악성) 구간으로 평가받고 있는 동부간선도로의 지하화를 추진 중이다.
왕복 4차로 대심도 터널을 뚫는 공사로, 기존 동부간선도로에는 중랑천 친환경 수변 공원이 조성될 예정이다.
올 상반기 내 착공을 목표로 하고 있으며, 개통은 2029년으로 예정되어 있다. (계속 밀리고 있다)
가장 최근 뉴스로는 동부간선도로 지하화 민간투자사업 감독권한대행 등 건설사업관리(1~4공구)에 대한 입찰을 마무리했다. (2024.4)
동부간선도로와 거의 맞닿아 있는 중곡아파트에는 상당한 호재 요소이다.
둘째로 제18차 서울시 도시건축공동위원회 개최(2023년 11월) 결과로,
중곡역지구 지구단위계획구역 변경 및 화양변전소부지 특별계획구역 세부계획 결정 안을 가결했다.
1. 지구단위계획구역 변경안 핵심
: 중곡역 인근의 제2종일반주거지역을 준주거지역까지 종상향이 가능한 특별계획가능구역 지정
→ 종합의료복합단지와 연계한 의료산업ㆍ업무 특화기능 도입 / 공공기여로 지역필요시설을 확충
2. 화양변전소부지 특별계획구역 세부개발계획 핵심
: 의료 관련 종사자를 위한 주택, 근린생활시설을 확충 / 공공기여로 어린이·청소년 특화 도서관을 조성
물론 중곡아파트는 현 지구단위계획구역 안에 포함되어 있지 않으나,
인근의 개발로 인한 지가상승은 충분히 기대해 볼 수 있다. 단, 지구단위계획이므로 언제까지 개발된다는 기약은 없다.
결론 |
투자 관점에서는 아래 이유로 다소 추천하지 않는 편이다.
1. 상기한 재건축 사업성 항목에서 시뮬레이션했듯이,
재건축된 아파트의 중심평형이 34평형은 될 수 없고 25평형이 되어 상품성이 비교적 떨어질 수 있다.
※ 그래서 '나는 현재 10평형대 아파트를 가지고 있지만, 나중에 재건축되면 34평형 아파트를 받겠지'라고 생각하면 안 된다. (분담금을 엄청 낸다면 이론적으로 불가능하진 않다.)
2. 아파트 주변이 당장 개발 가능성이 없다는 것에서 시너지 효과가 떨어진다.
시에서 인근을 체계적으로 개발하기 위해 지구단위계획을 세워 개발을 유도하는 게 최선이지만 막연하다.
단, 중곡 아파트가 시발점이 되어 인근에 개발 붐이 일어날지는 알 수 없는 일이다.
3. 전세가가 낮기 때문에 갭투로 인한 시세상승이 다소 제한된다.
단, 조합설립 동의율이 99.3% 라는 역대급 동의율은 모두가 사업에 대한 공감대를 형성하고 있다는 뜻이고 속도가 생명인 재건축 사업에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있다.
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