서울 내 신혼부부 APT 찾기 (종로구) 첫 번째로,
창신역 역세권인 창신쌍용2단지 아파트를 알아보자. 창신역 2번 출구에서 도보로 5~10분 내외의 거리이다.
주택은 가족의 거주공간이자, 자산의 많은 부분을 차지하는 중요한 요소이다.
전/월세 결정은 비교적 쉽지만, 매수는 결정을 잘못하면 내 자산가치를 지키지 못하거나
환금성 문제가 발생할 수 있다.
아직 자산이 많지 않은 신혼부부의 내 집 마련을 위해
실거주 / 투자 측면에서 아파트를 임장 & 분석해 봤고,
이 글에서는 투자 측면에서 정비 가능성 / 호재 / 주변개발 등을 다룬다. (현 정책 기준)
실거주 관련한 내용은 네이버 블로그에서 다룬다.
(블로그 프로필에 기재한 주소)
용도지역 및 대지면적 |
창신쌍용2단지 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 대지면적은 37,980.8㎡이다.
1993년 10월 준공했으며 용적률은 243%이다.
정비 가능성 : ★★☆☆☆ (낮음) |
※ 현 정부 및 지자체 정비정책 기준이며,
3년전 추진위 설립하여 리모델링을 추진한 이력이 있으나 현재 지지부진한 것으로 보여 재건축 가능성도 같이 다룬다.
- 재개발 가능성 : 없음 (대상 아님)
- 재건축 가능성 : 낮음
(서울시 조례 상한 용적률에 근접했고 법정상한 용적률 300%와 큰 차이가 없어 재건축 실익이 없다.
'재개발·재건축 2대 사업지원 방안'에 따라 법정상한 용적률의 120%를 적용받아 사업성을 끌어올려야 한다. 준주거 종상향 가능성은 낮기 때문에 다루지 않는다.)
※ 서울시 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'의 구체적인 액션 방안은 현시점에서 미정
- 리모델링 가능성 : 보통
(모든 세대가 남동향/남서향이라는 강점이 있기 때문에, 현재로서는 리모델링이 최선으로 보인다.
단, 과거에 리모델링을 추진한 이력이 있으나 이후 진척이 미미한 것으로 보아 리모델링 설계상이나 추진위의 문제, 또는 주민들간의 정비사업 공감대 형성이 어려운 것으로 보인다.)
재개발 · 재건축 사업성 |
세대당 평균 대지지분은 12.5평으로, 현 용적률 기준으로는 재건축 사업성이 안좋다.
일반적으로 재건축 아파트 중심평형을 34평 (25/34/43평)으로 했을 경우 상품성이 가장 좋고,
이 조건하에서 용적률에 따라 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
(개략적인 현황을 파악하기 위함으로, 조건 세분화 및 향후 정책에 따라 결과값은 변경될 수 있다.)
1. 용적률 300% 적용 (국토계획법에 따른 제3종일반주거지역 법정상한 용적률)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 75세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 8.2%로 사업성은 불가능한 수준이다.
(기부채납은 없다고 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공 )
2. 용적률 360% 적용 (재건축 2대 사업지원 방안하에서 법정상한 용적률의 120% 적용 및 현황용적률 인정)
: 임대 제외하고 실제로 일반분양 가능한 세대수는 약 208세대로, 현재 세대수 대비 일반분양비율은 22.7%로 사업성은 안좋은 편이다.
(기부채납 10% 가정, 정책상 증가한 용적률의 절반은 임대 제공)
용적률 360%를 적용한다고 할지라도 사업성이 안좋은 편이기 때문에 실제로 추진하기 위해서는 재건축 중심평형을 다소 낮춰야 진행이 가능한 것으로 보인다.
또한 아래에서 다룰 예정이나, 숭인동 56번지/창신동 23번지 일대 신속통합기획안을 보면 창신역 일대는 준주거지역 종상향 계획이 없다.
따라서 현실적으로 서울시가 준주거 종상향을 허가해줄리가 없으며, 적합한 지역도 아니라고 보이기 때문에 추가적인 용적률 증가 시뮬레이션은 하지 않는다.
마지막으로 사업성 시뮬레이션과 별도로 미래에 재건축을 한다고 가정했을 때,
신규로 진입하는 입장에서 과연 현재 호가가 적절한지는 (투자 메리트가 있는지) 또 다른 문제이나 여기에선 다루지 않는다.
주변 개발 (반경 500m 내) 및 가능성 |
창신쌍용2단지 인근에는 창신역 우측인 숭인동 56번지 일대 신속통합기획 사업이 진행되고 있으며,
또한 창신역 좌측으로도 (1번 출구 방면) 창신동 23번지 일대 신속통합기획 사업이 진행되고 있다. (창신11구역)
창신역 신속통합기획안은 확정한 것은 2023년 7월 5일로, 낙후지역인 창신/숭인 일대를 구릉지 특화 도심주거단지로 재개발하기 위한 목적으로 지정되었다.
준주거지역으로 종상향 계획은 없으며, 2종/7층을 2종일반주거지역으로 종상향하고, 창신역 주변은 3종일반주거지역으로 상향하여 용적률 215~260%를 적용할 계획이다.
10.5만m² 의 면적에 2,000세대 내외의 아파트를 지을 예정이며,
2023년 말에 정비계획(안) 공람공고를 거쳐 가장 최근인 2024년 3월 27일에 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 신청했다. (구 → 시)
또한 창신동 23번지 일원 (창신11구역) 왼쪽으로 대규모의 부지에 창신9구역과 창신10구역이 신속통합기획 구역으로 선정되어 사업이 진행 중이다.
창신9구역은 1,360세대, 10구역은 1,300세대로 거듭나는 재개발을 추진 중이다.
참고로 이 곳은 2007년에 재정비촉진구역으로 지정됐으나 2013년에 해제되었고, 2014년 도시재생 사업지로 지정됐지만 공공재개발과 도시재생사업이 지지부진해지며 개발이 멈췄던 곳이다.
2022년 말에 제2차 신속통합기획 대상지로 선정된 후 신탁방식으로 사업을 진행 중이며, 아직 사업 초기단계로 구체적인 내용은 없다.
참고로 창신동 일대 재개발 구역은 토지거래허가구역이다. 따라서 투자를 하려면 실거주하거나 임대사업자 등록이 필요하다.
마지막으로 네이버 블로그글에서 언급했듯이 창신쌍용1단지는 재건축을 위한 안전진단을 준비하고 있다.
용적률 239%에 대지면적은 24,923.1m², 3종일반주거지역으로 평균 대지지분은 12.9평이다.
사실 쌍용2단지와 비교했을 때, 쌍용1단지가 창신역이 좀 더 가깝다는 것 외에는 재건축 조건은 비슷하다.
어차피 분담금을 각오하고 재건축 할 것이라면 쌍용2단지와 같이 하는게 낫지 않을까 싶긴하다.
입지나 규모, 경사도 측면에서 다소간의 차이가 있기 때문에 의견 모으기는 쉽지 않겠지만, 최근 트렌드나 시공사 선정 등 다양한 측면을 고려해봤을 때 대단지로서 거듭나는 것이 시너지효과가 훨씬 크다.
참고로 북쪽으로 삼선5구역(롯데캐슬, 2027년 1월 준공 예정) 재개발이 있으나 지형으로 인해 생활권이 분리되어 있으므로 다루지 않는다.
향후 호재 요소 |
창신쌍용2단지 아파트와 가까운 창신9구역, 10구역, 11구역 일대가 재개발 된다면 지가 상승과 함께 일정 갭을 두고 함께 상승할 가능성이 있다.
어차피 이 일대는 언덕이기 때문에 이를 감안하더라도 상기한 바와 같이 1단지와 2단지 통합 재건축이 된다면 낙산공원과 초/중/고를 갖춘 대단지가 완성되며,
훗날 창신동 재개발구역과 시세가 비슷하게 갈 수도 있지 않을까 예상한다.
그 외에 특별히 눈에 띄는 호재 요소는 없다.
결론 |
창신쌍용2단지 아파트의 투자는 다음의 이유로 시기상조라고 생각한다.
1. 리모델링을 추진한 이력이 있으나 추진위 단계에서부터 지지부진한 것으로 보아 ①추진위에 문제가 있거나, ②리모델링 설계상의 문제가 있거나, ③아니면 그냥 주민들의 정비사업 공감대가 적을 것이다.
어떤 선택지든 정비사업에는 플러스 요소가 아니다.
2. 아파트 시세가 크게 높지 않아 정비사업은 배보다 배꼽이 더 클 수 있으며, 이는 사업을 지지부진하게 하는 요소가 될 것이다.
3. 창신동 일대의 재개발이 진행되면서 지가가 올라올 수 있으나, 사업이 아직 극초기단계이다.
4. 대단지가 아닌 만큼, 시세 상승에 제약이 있을 수 있으며 1단지와 2단지간 통합 정비사업 움직임도 없다.
단, 시기상조라고 표현한 이유는 향후 창신동 대규모 면적의 재개발이 일정 진도이상 진행이 되면, 광화문/종로 업무지구의 배후 주거지로서 주목받을 수 있다.
따라서 일대의 재개발이 진행되며, 비록 언덕은 있으나 창신역 및 인근 초/중/고가 가깝고 낙산공원이 있는 쌍용1/2단지의 입지 역시 주목받을 확률이 높다.
그렇기 때문에 설령 쌍용1단지와 2단지가 각각 재건축을 진행한다 하더라도 안좋다고 말하기는 힘들지만, 통합 재건축 가능성이 있는지는 지속적으로 관찰할 필요가 있어보인다.